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㉚住宅・不動産|清水コンサルティング・グループ株式会社|東京

マンション開発で「脱・東京」の動き

働き方改革進み、オフィス需要下支え

2019年は都心で、マンション供給に一層の「頭打ち感が出る」。こう予測する向きが多い。首都圏では近年、共働き世帯の増加を受けて通勤に便利な都心のマンションが人気を集めてきたが、ホテルや商業施べ設なども交えた開発用地の奪い合いは年々激しさを増している。  

限られた好立地をめぐる争奪戦の結果、マンション開発用地は高騰。また、20年の巫只五輪・パラリンピックを見据えた大型の再開発が相次ぎ建設投資が急増した結果、建設現場の人手は不足している。大手ゼネコン各社も、従来のような低価格では工事を請け負わなくなっている。

人件費をはじめとする一連のコスト転嫁によって、新築マンションの販売価格はこぞってバブル期並みの水準で高止まりしている。不動産経済研究所(朿京・新宿)によると、17年の衷只23区の平均販売価格は坪(3.3㎡)単価で358万円。

一般脱・東京」の動きオフィス需要下支え的な広さの物件(75㎡換算)で8000万円、利便性が高く人気の都心3区(中央、港、千代田)ともなれば1億円を超える。これまで市場をけん引してきた、夫婦ともにフルタイムで勤務する「パワーカップル」でも手が出しにくい水準に達している。

コスト転嫁が限界を迎えつつある中、一部の大手デベロッパーは「脱・惠只」にかじを切り始めている。中国や東南アジアを中心に海外展開に注力するとともに、新潟市や富山市といった地方の中核都市で新幹線駅に近接した高層マンションの開発を進めている。19年はこうした傾向が一層、船名になりそうだ。

選手村マンション影響も

安倍政権は19年10月、消費税率を現在の8%から10%へ引き上げる方針だ。14年の前回増税時には、これを境に駆け込みとその反動が起きたが、今回は「マンション市況に与えるインパクトは限定的」との見方が業界内では一般的だ。

価格が天井に近い中でも購入できる層にとって「税率が8%から10%に上がる影響はそこまで大きくない」との見立てからだ。また、政府が住宅ローン減税の延長をはじめ、各種対策を検討していることに加え、日銀の金融緩和が当面続くという見方が根強いことも「強気」の背景にある。

需給の面で関係者がより注目しているのが、19年5月に販売が始まる「五輪選手村のマンション」。三井丕勤産レジデンシヤルなど11社が晴海地区で開発を進めており、大会中は選手が宿泊し、大会後には改修して住尸として供給する。 

約13ヘクタールの敷地に、マンション23棟と商業施設一棟を建設。全5632戸を供給する一大プロジェクトだが、臨海部では既にタワーマンションなどの開発が相次いでいるため、「周辺物件と競合し、値崩れを招くのではないか」との懸念が先立つ。分譲対象となる4145戸の価格設定、さらにはその売れ行き度合いが市況を左右する可能性が高い。

オフィスは「活況」続く

オフィスを巡っては、巫只都心では19年も「需給が引き締まった状況」が続く見通しだ。 20年の五輪開催に向けた再開発に伴い、大型ビルの竣エラッシュはなお続く。オフィスの大量供給が供給過剰感へとつながり、市況に悪影響を与えるのではないかといケ懸念がここ数年根強くあったが、好調な業績を背景に各企業のオフィス移転や増床の需要は予想以上に強い。

懸念を打ち消す形になっている。ここにきて、働き方改革の一環で環で各企業で職場環境を見直す動きも目立ってきた。普段の席とは別に個人が業務に集中できるスペースを確保したり、休憩用のラウンジなどを充実させたりする動きがその一例だ。事業継続計画(BCP)やセキュリティー対策といった要因も相まって、市況の下支え役になり始めている。 

シェアオフィスも引き続き存在感が高そうだ。米大手のウィーワークは築年数の浅い大規模ビルを中心にシェアオフィスを展開。三井丕砌産など国内大手も参入し始めた。不動産サービス大手CBRE(巫刄・千代田)によると、23区の成約面積に占めるシェアオフィスの比率は17年の2・3%から18年は7.9%にまで急上昇した。 

オフィス仲介大手の三鬼商事(東京・中央)の調査によると、東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の空室率は18年3月以来、3%を割り込んで2%台に入っている。そもそも需給均衡の目安とされる5%を大きく下回る水準だ。需給がひっ迫する中で、賃料の引き上げも進んでいるようだ。

三菱地所の片山浩取締役は「オフィス需要は強く、想定を上回るペースで賃料が上かってい。当面、市況は順調に推移する」とみる。札幌や大阪、福岡など巫只以外でも、オフィスの空室率は2%台を維持。

訪日客需要を取り込もうとホテルの新設が相次ぎ、開発用地を巡って競合するオフィスの供給が限られるためだ。結果、賃料も上昇基調にある。

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