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増税前駆け込み需要が下支え

値下がり待ちきれず買う動きも

地方都市オフィスの空室率改善

    2018年の住宅需要は緩やかな回復基調となりそうだ。日銀によるマイナス金利政策が引き続き下支えとなるのに加え、消費増税前の駆け込み需要が見込まれる。現行8%から10%への税率引き上げが201910月に迫り、2018年中に購入を急ぐ動きが広がりそうだ。 

 

   足元では2020年の巫只オゾンヒッターパラリンピックを控え建設需要が拡大し、資材費が上昇している。人手不足により建設就業者の賃金も高止まり、マンションなどの価格は高騰している。

特に都心では富裕層による節税対策や投資目的での購入が価格を押し上げている。野村証券がまとめたマンション市場動向データによると、東京23区の山手エリアのI坪当たりのマンション分譲価格は2017年9月が433万円だった。

リーマンショック前の2007年(365万円)を上回る水準となっている。ここ数年上昇基調Xが続いているため、値下がりを待つ消費者もいたが、首都圏新築マンションの成約件数は2016年ごろに下げ止まり、上昇基調に転じている。

価格下落を予想していた消費者が待ちきれず購入に踏み切る動きがあるため、これも価格を下支えするという見方がある。低金利や消費増税前の駆け込み需要という買い材料がある一方、物件の売りにつながるポイントがあることにも注意が必要だ。

「値下がり」誘う条件

   1つ目は不動産を売却した際の利益に対して発生する課税だ。土地建物を売却した場合、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年以下か5年を超えるかによって利益分にかかる税率が変わる。5年以下の場合は約39%なのに対し、5年を超えると約20%に下がる。 

 

 2018年は、2012年に誕生した安倍晋三内閣がアベノミクス政策を打ち出してから5年を超える年になる。不動産価格はアベノミクスに伴いこの5年間上昇してきた。不動産価格が上がる前から所有していて含み益を得ている人たちが、税率が下がったタイミングでお得に売却できる局面となる。 

 

 もう一つは固定資産税評価額だ。固定資産税の課税標準となり、これが上昇すると不動産の保有コストが上がることになる。固定資産税評価額の評価替えは3年ごとに行われ、2018年がその年に当たる。 

 

 評価替えは毎年1月1日時点で全国約2万5000ヵ所を調査する公示地価によって算出される。全国の公示地価は2年連続で上昇しているため、固定資産税評価額が引き上げられる予定だ。不動産保有コスト増加を避けるための売却の動きにつながる可能性がある。

都心と地方の二極化

 都心と地方の二極化はさらに進みそうだ。若年層や単身者の多い首都圏は賃貸物件が多いイメージだが、地方と物件の比率に大きな差はない。国土交通省の「住宅着工統計」によると、2016年の首都圏の住宅のうち「貸家」は約45%。

 

 それに対し東海圏は約38%、近畿圏は約42%だ。首都圏に賃貸物件の利用者層が集まる一方で、地方の物件が減らないため空室リスクが高まる。新たに物件が建てられる背景には、空室リスクよりも物件を建てることによる節税効果のほうが大きいと見る富裕層の存在があり、二極化が進む構造は変わらなそうだ。

オフィス需要の活況続く

 2018年のオフィス市場は、首都圏の空室率上昇が懸念されているものの、大きな悪化とはならなそうだ。 

 

 リーマンショックから10年がたち、この間世界的に金融緩和が続いた。足元では米国や欧州をはじめ景気が回復しており金融緩和が終わりの局面に来ている。ただ、日本ではデフレマインドからの脱却まで続くと見られる。この環境下で日本企業の業績は好調。働き方改革の機運も相まってオフィスへの投資が旺盛な状況になっている。 

 

 2018年は「東京ミットタウン日比谷」などの新規物件が完成してくる年だ。オフィスの急増でいよいよ空室が目立ってくるのではという見方が多かった。だが、「現時点で新築オフィスビルへのテナント入居がほぼ内定している」(野村証券の福島大輔アナリスト)。 

 

 新オフィスに企業が移ると、元の場所に空きが出る二次空室のリスクは高まるが、そういった古い物件は再開発工事の動きがあるため、全体として市況が大きく崩れることはないだろう。

 野村証券の予想では2018年の東京都心5区のオフィス空室率は3・8%と低水準、2020年でも4・4%にとど圭る。 地方都市でも賃料の上昇が見込まれる。リーマンショック後はあまり新規のオフィスビルの供給はなく、大阪や名古屋、福岡といった都市では軒並みオフィスの空室率が過去最低の水準まで下がっている。今後も供給は少なく、賃料が上昇していく可能性がある。

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